Genossenschaften zur Wohnraumsicherung in den Städten der Zukunft? Aber wie wird das notwendige Kapital erreicht? - Forschungen des iff zu einem aktuellen Thema

Das Wohnungsbauministerium hat laut Süddeutscher Zeitung vom 19.08. 2005, Seite V 2/2 "ein Konzept gegen Spekulanten" vorgestellt. Danach kaufen, so der Titel, "Genossenschaften von Aufwertung bedrohte Objekte, um sie für Vermieter bezahlbar zu machen". Die Idee ist gut. Genossenschaften streuen Risiken und bündeln Kaufkraft. Auf diese Weise haben sie in der Vergangenheit einen wesentlichen Beitrag zur sozial gerechten Wohnraumversorgung in Deutschland geleistet.
Nach dem Bankrott der großen gewerkschaftlichen Wohnungsbaugenossenschaften sind jedoch zwei Probleme deutlich geworden, die auch dieses Projekt nicht klärt: Der Wohnungsmarkt entwickelt sich in Richtung Eigentum, den Wohnungsbaugenossenschaften fehlt das Kapital mitzuhalten insbesondere nachdem die Grundstückspreise einen immer größeren Teil der Erwerbskosten ausmachen. Dieses Problem aber müssen sie lösen, sonst sind sie eher Vereine, die zwar ihre Mitglieder weiter billig versorgen können, jedoch keine Entwicklungschancen mehr für den Wohnungsmarkt bieten.

Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen tritt häufig für den Stadtteil eine sog. Gentrification ein, d.h. geringer verdienende Mieter werden durch sozial besser gestellte Eigentümer verdrängt. Fasst man die finanziellen Möglichkeiten der Mieter in einer Genossenschaft zusammen, so werden die einzelnen in der Tat stärker. Sie könnten sich erwehren, wenn eine Genossenschaft sie übernehmen könnte. Aber dazu braucht sie Kapital und der Staat fällt dabei ebenso aus, wie die durch Basel II und die Immobilienkrisen vorsichtiger gewordenen privaten wie öffentlichen Kreditinstitute.
Auf der anderen Seite ist bekannt, dass auch die Mieter einer Genossenschaftswohnung über erhebliches Sparkapital verfügen, dass sie woanders anlegen, weil es Notgroschen und Altersvorsorgefunktionen hat. Sie werden dies Kapital nur beisteuern, wenn sie dabei nicht große personale Bindungen eingehen und illiquide werden. Deshalb ist der Genossenschaftsanteil der Mieter in aller Regel auch so gering, dass er zur Finanzierung der Genossenschaft nur wenig beiträgt.

Das iff hat vor einigen Jahren hier einen Ausweg gezeigt, publiziert und am praktischen Modell studiert. In einem Modellversuch für Mieter in Rostock sollten Mieter in der Form eines Mieterfonds ein Haus erwerben und damit Umzug und Entmietung überflüssig machen. Die dabei erreichten Einsparungen gegenüber der Gentrification bei Notarkosten, Kreditzinsen, Grundbuch, Makler sowie Entmietung und Abschlag für langen Kündigungsschutz sollten den Mietern direkt zugute kommen und den Erwerb bis zu einem Drittel billiger machen. In dem Modell brauchen die Mieter kein Eigenkapital und können flexibel und widerruflich für die Zukunft in ihre eigene Wohnung hineinsparen.Dieses Modell können sich auch Wohnungsbaugenossenschaften zu nutze machen. Sie müssen lediglich die Häuser über einen Fonds verwalten, an dem auch die Mieter etwa als Kommanditisten Fondsanteile erwerben können.

In dem Buch "Mieter kaufen gemeinsam ihr Haus: Das Modell der Zukunft, Reinbek: Rowohlt 1997" ist das Modell beschrieben, bei dem personales und finanzielle Verbindung unter den Bewohnern getrennt wird. Die Mieter bilden mit den anderen Mietern einen Verein, soweit es ihrer persönlichen Bindung entspricht. Zugleich werden sie davon unabhängig Mitgesellschafter einer Kommanditgesellschaft, die das Kapital des Hauses bündelt. Der Mieter bleibt Mieter der Kommanditgesellschaft, ist dabei aber in der Lage, immer mehr Anteile an der Kommanditgesellschaft zu erwerben und damit letztlich, wenn er genügend Anteile hat um das Eigenkapital aufzubringen, u.U. sogar die Wohnung für sich als Eigentumswohnung zu erwerben oder aber, falls er seine Mobilität behalten will, als sein eigener Mieter mietfrei in der Wohnung zu bleiben. Umso mehr Eigentumsanteile ein Mieter hat, umso weniger Miete zahlt er. Die Vorteile für das Haus sind immens:
Alle Mieter sind zugleich "schuldrechtliche" Eigentümer und werden das Haus pfleglich behandeln und versuchen Kosten einzusparen. Sie nehmen über die Genossenschaft, die die Geschäftsführung macht, gemeinsam den Kredit auf und haben eine starke Stellung gegenüber der Bank, der sie eine hohe Risikostreuung anbieten. Will ein Mieter ausziehen, so verkauft er seine erworbenen Anteile an die anderen Mieter, an die Genossenschaft oder an einen Nachfolgemieter und kann ohne Kosten aus der Wohnung ausscheiden. Bei mehreren Fonds kann man zum Liquiditätsausgleich einen Dachfonds bilden.

In diesem Modell können auch Fremdinvestoren wie z.B. eine Stadt oder ein Unternehmen mitsparen, die das Haus als Steuersparmodell unterstützen. Man spart in seine Wohnung wie in eine Sparkasse und entnimmt das Geld, wenn man es braucht. Zugleich pflegt man sein Sacheigentum, in dem das Geld steckt, selber.Ein solches Modell bringt, wie eine Bank ausführlich nachgerechnet hat, selbst dem an der Gruppe nicht interessierten Mieter erhebliche Kosteneinsparungen gegenüber einem individuellen Eigentumserwerb.Bisher wurden solchen Ansätzen die Eigenheimzulage verweigert. Fällt sie jetzt weg, wird dieses Modell spannend, um Schwellenhaushalten das Wohneigentum zu ermöglichen und Stadtteile in ihrer Struktur zu erhalten. Zudem wird es auf Grund seiner Liquidität im Alter auch als ersten Wohneigentum Altersvorsorgefähig werden.